Vue d'ensemble

attribuer clairement les biens

Il s'agit d'attribuer les biens clairement pour prévenir et résoudre les conflits.

gérer les situations d'indivision, de copropriété et de démembrement

Des personnes peuvent avoir un droit sur un même bien. Il faut organiser le droit de chacun.

Les biens

Du point de vue du Droit, le terme bien désigne une chose qui peut faire l'objet d'une appropriation individuelle et qui peut, à l'initiative du propriétaire, faire l'objet d'une cession ou d'une location à titre onéreux car cette chose est dans le commerce.

Cette définition exclue :

• les choses communes, partagées par la société, telles que certaines ressources ou terrains naturels, ainsi que les oeuvres tombées dans le domaine public.
• les choses qui sont hors commerce par l'effet de la loi, tels que les personnes et les éléments du corps humain tels que les organes.

Le reste des choses est, a priori, susceptible d'appropriation et de commerce.

la typologie des biens

Certains biens présentent un caractère particulier, et font dès lors l'objet d'une catégorie propre :

• les biens immobiliers se distinguent comme des terrains et constructions inamovibles, fixés en un endroit géographique déterminé.
• les brevets, marques, logiciels ainsi que les oeuvres intellectuelles ou artistiques se distinguent en ce qu'ils ne tiennent pas en un objet physique mais tiennent en des idées, des procédés, des savoirs et savoir-faire, ainsi que dans tout autre émanation visuelle, auditive etc. Leur valeur peut notamment résulter du travail fourni par l'auteur pour la produire ainsi que de l'utilité dégagée ou du divertissement ressenti par la personne qui en bénéficie.
• les parts sociales et actions

Bien immobilier

Le bien immobilier désigne une terre, une construction érigées sur une terre, ou toute autre chose qu'il est logique de rattacher à une terre ou une construction par le tout qu'elle forme avec.

La loi établit des présomptions par rapport à la nature ou consistence de la chose : Par nature, tel bien est immeuble.

La loi établit une correction de la présomption dans certains cas: Malgré son inamovibilité, le bien peut changer de catégorie, lorsque par anticipation il sera un meuble, comme les fruit d'un arbre.

La loi établit considère certains droits immatériels comme des droits "immatériels immobiliers" (immobilier par la chose sur laquelle ils se rapportent).

La classification faite par le code civil est mal nommée, et est la suivante :

• Les biens immobilier "par nature" : Il s’agit en réalité des biens immobiliers dénommés en tant que tel par loi. La loi n’effectue pas une définition, mais une énumération, avec notamment "les fonds de terre et les bâtiments" (mais aussi les fruits non encore cueillis).
• Les biens immobiliers "par destination" : ce sont les biens qui ne sont pas énumérés par la loi, mais qu’il est pourtant logique de rattacher à un bien immobilier, de par leur relation avec le bien immobiel principal et au vu de la situation concrète du bien.
• Les biens immobiliers "par l’objet auquel ils s’appliquent", qui désignent en réalité des droits qui concernent un bien immobilier mais qui sont immatériels, et qui sont différents du simple droit de propriété pur et simple. Par exemple : l’usufruit, qui est un droit immatériel, qui concerne un bien immobilier, mais qui est distinct du droit de pleine propriété.

Biens meubles

Tous les autres biens sont considérés comme "meuble".

Mais en réalité, la loi établit une classification au sein des biens meubles :

• Les biens meubles par leur "nature". La loi pose le critère de ce qui peut être déplacé et transporté, à l'opposé des biens "fixés"
• Les biens meubles par détermination de la loi : le nom est inapproprié, il s’agit en réalité d’un certain nombre de droits immatériels non immobiliers tels que les parts ou les actions de société
• Les meubles par anticipation, c’est à dire des biens immobiliers qui vont se transformer en bien mobiliers, et que l’on traite comme bien mobilier par anticipation de leur véritable sort. Par exemple, on peut vendre des arbres qui sont toujours attachés au sol mais qui seront coupés et transformés en bien mobilier par nature lors de la coupe. Dès le moment de la vente, on les considère comme un bien mobilier, par anticipation.

Usufruit et nue-propriété

de l'usufruitier au nu-propriétaire

L'usufruitier est le propriétaire actuel mais temporaire et le nu-propriétaire est le propriétaire futur, lorsque l'usufruit prend fin. En cela, l’usufruitier se comporte, pendant la durée de l'usufruit et pour certains aspects, de manière similaire à un plein propriétaire.

Quand l’usufruit prend fin, (soit à la fin du terme, soit au décès de l’usufruitier), le nu-propriétaire obtient la pleine propriété.

La nue-propriété ne revient pas à l'usufruitier en cas décès du nu-propriétaire. Au contraire, La nue-propriété se transmet à ses héritiers.

En matière matrimoniale, l'époux survivant peut se voir attribuer l'usufruit à vie : la nue-propriété est alors placées entre les mains des enfants. Ces derniers ont la garantie d'obtenir, à terme, la pleine propriété du bien.

L'usufruitier porterait atteinte aux nu-propriétaires si il endommageait le bien ou signait un bail de longue durée sur le bien.

Etudier le régime de l’usufruitier revient à étudier en quoi il se comporte comme un propriétaire temporaire, et quelles sont les différences par rapport à la pleine propriété.

les obligations de chacun

L’usufruitier :

• conserve la substance de la chose pour le propriétaire futur
• établit un état des lieux à l’entrée pour que la substance précise du bien soit fixée.
• paye l’impôt foncier, les charges habituelles, les réparations habituelles

Le nu-propriétaire:

• n’est pas obligé de faire ni de payer les grosses réparations. Si l’usufruitier prend en charges les grosses réparations, le nu-propriétaire doit seulement indemniser à la fin de l’usufruit.

Indivision

propriété d'un même bien avant partage

Il s'agit d'une situation dans laquelle le bien fait l'objet de droits de propriété simultanés. En pratique, cette situation intervient lorsque le propriétaire laisse plusieurs héritiers en concurrence sur un même bien. On parle alors d'indivision et d'indivisaires.

La situation peut devenir bloquée et conflictuelle lorsque la volonté des indivisaires est différente.

En cela le législateur prévoit le droit à un partage qui met fin à la situation d'indivision.

droit au partage

Le droit au partage est toujours possible et jamais abusif.

On prévoit la possibilité de repousser le déblocage si cela est nettement bénéfique aux indivisaires.

Cependant on peut librement vendre ses parts d’indivision, car on est pleinement propriétaire de ses parts. Les autres indivisaires ont un droit de préemption car ils sont déja présent dans la situation.

Chacun peut faire des actes de protection du bien (actes conservatoires), mais aucun d’eux ne peut seul vendre ou louer la chose, car cela violerait le droit indivis des autres indivisaires.

En revanche, les indivis majoritaires ou à l’unanimité peuvent évidemment louer ou disposer du bien indivis car, ensemble ils sont pleinement propriétaires.

Le créancier d’un indivisaire peut demander le partager pour "liquéfier" l’actif de son débiteur. En revanche il ne peut se saisir de la part indivis de son débiteur. Seuls les créancier du bien pré-indivision peuvent continuer à saisir le bien même lorsqu’il devient indivis.

Copropriété

Deux acquéreurs

Une personne, unique source de vérité, a la capacité de prévenir contre les tentative de double vente.

Le transfert réel de la propriété d'un bien immeuble est attaché à la publication foncière de la vente. La personne tiers, neutre et fiable, permet de vérifier qu'il n'y a pas double transfert incompatible de droit réel.

Le transfert réel de la propriété d'un bien meuble est attaché à la prise de possession par l'acheteur. Le bien ne pouvant pas être dupliqué, la mise en possession ne pourra avoir lieu qu'une seule fois.

Bien meuble ou immeuble : la formalité pour l'opposabilité aux tiers concurrents ne peut être utilisée pour léser intentionnellement les intérêts d'un acquéreur préexistant.

la partie qui tente d'acquérir un droit qui a déjà été transféré conventionnellement, en connaissance de cause, est considérée de mauvaise foi et ne peut sceller son droit même en executant en premier la formalité pour le transfert réel du droit

L'acquéreur croit le vendeur

Théorie de l'apparence : éviter la restitution du bien en privilégiant l'acquéreur de bonne foi au propriétaire véridique

lorsque le vendeur n'est propriétaire qu'en apparence, l'acquéreur obtient la propriété par effet de la loi au détriment du propriétaire réel. Cela évince le propriétaire réel de son droit, mais permet d'éviter la restitution et favorise la sécurité juridique. L'acquéreur est sûr de son droit à partir du moment où le vendeur est propriétaire au moins en apparence. Il n'a pas besoin de faire des recherches poussées pour connaître les antécédents du biens. à défaut, les annulations rétroactives créeraient des situation de bouleversement qui sont contraires à l'ordre.

Bien meuble, immeuble: le transfert de la chose est opposable sans formalité aux tiers qui ne revendiquent pas un droit réel.

La formalité (publicité) n'a de but que de trancher la question entre des personnes qui revendiquent concourrament la propriété du bien en question. En revanche, le seul acte de vente peut être opposé à quelqu'un qui ne prétend pas être propriétaire.

le transfert initial, résultat de la vente sans publicité ou sans mise en possession, permet dores et déjà le fait de se prévaloir du transfert de propriété pour toutes les personnes qui ont un intérêt, tant qu'il n'est pas question d'évoquer un droit réel concurrent, qui dans ce cas, est tranché par la formalité définitive.

L'acheteur par exemple, n'a pas besoin d'attendre la publicité foncière pour revendiquer le bien qui se trouve dans les mains d'un tiers.

Divers

brevet, marques et modèles: l'opposabilité du transfert exige dans tous les cas la formalité

Le transfert des droits de propriété intellectuelle comme les brevets et les marques, repose sur l'inscription du transfert sur les registres de l'INPI.

Moins value, usure naturelle, et conservation: à la charge du propriétaire final

Sauf à ce que la dégradation soit causée par le possesseur, celui qui se voit restituer la chose, supporte les divers avaries de la chose, notamment si il en est le propriétaire.

La valeur des meubles d'une maison

La valeurs des meubles meublants d'une maison est présumée, par l'administration fiscale, s'élever à 5% de la valeur de l'immeuble. L'administration fiscale n'a pas les moyens d'aller faire un inventaire et évaluer tous les meubles un par un.

En revanche, les ayant droit peuvent revendiquer une estimation plus précise , notamment lorsqu'il n'y a pas de meuble. La présence du notaire est requise. L'administration fiscale se reserve le droit de contrôler l'estimation faite par les ayant droits.

Si jamais les biens sont vendus aux enchères publiques, c'est alors ce prix de vente encore plus réel par rapport aux estimations, qui tient lieu de mesure.

Servitude